AKVK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ Krejčík & partneři

česky | english

K formě změny stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) vzniklých před 1.1.2014

K formě změny stanov společenství vlastníků jednotek  (dále jen „SVJ“) vzniklých před 1.1.2014 v návaznosti na usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28.7.2015 sp. zn. 7 Cmo 79/2015, publikovaný v časopisu Soudní rozhledy č. 10/2015 (dále jen „judikát“).

Právní věta judikátu uvádí, že zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z § 1200 odst. 1 NOZ platí jen pro společenství vlastníků vzniklá dle NOZ od 1.1.2014; na dříve vzniklá společenství vlastníků jednotek § 1200 odst. 3 NOZ ze zákona nedopadá.

Z uvedeného tedy vyplývá, že ke změně stanov společenství vlastníků jednotek vzniklých před 1.1.2014 se notářský zápis nevyžaduje.

Judikát v odůvodnění uvádí, že část praxe rejstříkových soudů nesprávně vychází z doslovného jazykového výkladu § 1200 odst. 3 NOZ, podle nějž stanovy vyžadují formu veřejné listiny; to neplatí, zakládá-li se SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Za použití § 564 NOZ (Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě)  bývá pak dovozováno, že i pro změnu stanov SVJ je nutná forma notářského zápisu. S takovýmto zjednodušujícím výkladem však nelze podle Vrchního soudu souhlasit, neboť je nutné odlišovat SVJ vzniklá před 1.1.2014, resp. vzniklá dle zákona o vlastnictví bytů, od SVJ vzniklých dle NOZ, tedy vzniklých po 1.1.2014 zápisem do rejstříku SVJ.

SVJ dle zákona o vlastnictví bytů vznikala přímo ze zákona, přičemž stanovy byly přijímány až po tomto vzniku, resp. v případech, že stanovy přijaty nebyly, řídilo se SVJ dle zákona o vlastnictví bytů tzv. vzorovými stanovami a dle části názorů teorie i práce se jimi co by vtaženými do svého právního režimu zřejmě řídi dosud. Koncepce stanov byla taková, že nebyly zakladatelským dokumentem, nutným k vzniku SVJ dle zákona o vlastnictví bytů coby právnické osoby, leč „toliko“ vnitřním předpisem nutným pro fungování SVJ. Ke vzniku SVJ dle zákona o vlastnictví bytů docházelo nezávisle na přijetí stanov a nezávisle na jeho zápisu o rejstříku SVJ (ten měl jen deklaratorní charakter). Účinností NOZ se koncepce založení a vzniku SVJ zásadně změnila. Právní režim založení a vzniku byl připodobněn většině právnických osob. NOZ od 1.1.2014 rozlišuje právní jednání vedoucí k založení SVJ dle NOZ. Založené SVJ vzniká výlučně zápisem do rejstříku SVJ. Od 1.1.2014 může být SVJ založeno jedním ze tří základních způsobů (na ně ostatně právě § 1200 odst. 3 NOZ reaguje), a to: učiněním prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, smlouvou o výstavbě nebo schválením stanov.

Nikoliv tedy všechna SVJ dle NOZ, ale jen tak, jež byla založena přijetím stanov dle § 1200 odst. 1 NOZ, musejí mít stanovy ve formě notářského zápisu, pročež i jejich změny pak musejí mít ve smyslu § 564 NOZ formu notářského zápisu. Naopak stanovy SVJ dle NOZ, jež byla založena učiněním prohlášením vlastníka, resp. smlouvou o výstavbě, nemusely mít formu notářského zápisu, pročež tuto formu nemusejí mít ani změny takovýchto stanov. Tím spíše pak změny stanov SVJ dle zákona o vlastnictví bytů, pakliže nemusejí mít formu notářského zápisu dle nich samotných coby smluvního ujednání, ze zákona formu notářského zápisu mít nemusejí.

Jinými slovy řečeno, pokud SVJ dle zákona o vlastnictví bytů sama nezvolila pro změnu stanov formu notářského zápisu ať již proto, že jim to předepisují jejich vlastní přijaté stanovy, nebo proto, že je jejich vůlí učinit změnu stanov v takto kvalifikované formě, změnu stanov ve formě notářského zápisu mít nemusejí.

Uvedený judikát je právně závazný. Dovodí-li soudu nižších stupňů aplikovatelnost judikatury vyšších soudů, musí se právním názorem vyjádřeným v této judikatuře řídit. Pokud by se jím neřídily, musely by ve svém rozhodnutí odůvodnit odchýlení se od rozhodnutí soudu vyššího stupně.